La location local commercial est un aspect capital dans la stratégie de croissance de l’entreprise. Situation géographique, fiscalité, bail commercial… de nombreux paramètres doivent pourtant être maîtrisés pour la réussite parfaite du projet. Découvrez tout ce qu’il faut savoir pour ne pas se tromper quand on veut louer un local commercial.
En savoir plus sur la location d’un local commercial
La location d’un local commercial est un acte juridique précis régi par différentes dispositions. Explications :
À qui s’adresse la location d’un local commercial ?
Le local commercial désigne un endroit où un fonds de commerce est exploité. Ce dernier peut appartenir à un industriel ou un commerçant enregistré au registre du commerce.
Il pourrait également être la propriété d’un artisan, immatriculé au répertoire des métiers, exerçant des actes de commerce ou non. Ainsi, la location de local commercial s’impose aux individus pratiquant une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
La location commerciale individuelle ou partagée
Il existe plusieurs formes de location de local commercial à savoir : la location individuelle et la location partagée.
La première est la plus répandue. Elle s’avère idéale pour les artisans ou les commerçants qui ont besoin de stocker leurs marchandises ou matériels. L’entreprise ou le particulier ayant opté pour cela paiera donc seul, tous les frais liés à la location.
Si cette dernière est partagée, elle permet aux occupants de répartir équitablement les différentes charges communes à l’endroit loué. Cette formule existe dans le rang des artisans et commerçants, mais elle est rarement rencontrée.
La location commerciale partagée pourrait être assimilée à la sous-location. Il s’agit d’un acte par lequel un locataire principal donne à une tierce personne, la propriété dans les murs commerciaux loués. Cela est fait moyennant une contrepartie financière. Cet acte est, par principe interdit, mais il pourrait être fait sur l’accord du bailleur.
Location tous commerces VS Location activité commerciale spécifique
Il convient de noter que certains propriétaires acceptent de louer leur local pour n’importe quelle activité commerciale. D’autres par contre exigent de la part des locataires, la pratique d’une seule activité. Cet aspect est à choisir en fonction des objectifs de l’occupant.
Comment choisir un commerce à louer ?
Le choix des locaux commerciaux est une décision stratégique, car de cette domiciliation dépendra le succès de l’activité. Pour cela, lors de la recherche local commercial, il ne faudrait pas se précipiter.
Il faut éplucher pendant un bon moment les dernières annonces immobilières. L’idéal serait de trouver une vitrine dans un hypercentre ou une zone commerciale fortement fréquentée.
Dans tous les cas, une bonne situation géographique demeure un critère de choix important. En plus, le local commercial doit nécessairement être un lieu couvert, clos et susceptible de recevoir la clientèle.
Il doit être délimité et faire l’objet d’une utilisation privative. Enfin, les plans de construction doivent pouvoir convenir au besoin de l’activité qu’on souhaite y développer.
En savoir plus sur la location d’un local commercial
La location d’un local commercial est un acte juridique précis régi par différentes dispositions. Explications :
À qui s’adresse la location d’un local commercial ?
Le local commercial désigne un endroit où un fonds de commerce est exploité. Ce dernier peut appartenir à un industriel ou un commerçant enregistré au registre du commerce.
Il pourrait également être la propriété d’un artisan, immatriculé au répertoire des métiers, exerçant des actes de commerce ou non. Ainsi, la location de local commercial s’impose aux individus pratiquant une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
La location commerciale individuelle ou partagée
Il existe plusieurs formes de location de local commercial à savoir : la location individuelle et la location partagée.
La première est la plus répandue. Elle s’avère idéale pour les artisans ou les commerçants qui ont besoin de stocker leurs marchandises ou matériels. L’entreprise ou le particulier ayant opté pour cela paiera donc seul, tous les frais liés à la location.
Si cette dernière est partagée, elle permet aux occupants de répartir équitablement les différentes charges communes à l’endroit loué. Cette formule existe dans le rang des artisans et commerçants, mais elle est rarement rencontrée.
La location commerciale partagée pourrait être assimilée à la sous-location. Il s’agit d’un acte par lequel un locataire principal donne à une tierce personne, la propriété dans les murs commerciaux loués. Cela est fait moyennant une contrepartie financière. Cet acte est, par principe interdit, mais il pourrait être fait sur l’accord du bailleur.
Location tous commerces VS Location activité commerciale spécifique
Il convient de noter que certains propriétaires acceptent de louer leur local pour n’importe quelle activité commerciale. D’autres par contre exigent de la part des locataires, la pratique d’une seule activité. Cet aspect est à choisir en fonction des objectifs de l’occupant.
Quelles sont les implications financières liées à un local commercial à louer ?
Lorsqu’on entame un pareil projet, l’on doit s’attendre à assumer certaines charges financières obligatoires ou non. Il s’agit entre autres du loyer, du dépôt de garantie, etc.
Le loyer
Le loyer est la mensualité obligatoire versée par un locataire à son bailleur. Il est librement fixé par ce dernier en fonction de plusieurs paramètres d’évaluation du bien immobilier. Il faut noter que souvent, les baux spécifiques sont moins coûteux relativement aux baux « tous commerces ».
Le droit d’entrée
En dehors des loyers, certains bailleurs peuvent réclamer à l’acquéreur un droit d’entrée encore appelé « pas-de-porte ». Ce montant est librement fixé par les deux parties. Il faut noter que le propriétaire n’aura pas à rembourser la somme à la fin de la location.
Le dépôt de garantie
Souvent, avant le début de la location du local commercial, certains bailleurs réclament un dépôt de garantie. Cela représente une sorte de gage afin que ce dernier s’assure de la bonne exécution des conditions de location.
La somme est gardée par le bailleur pendant toute la durée du bail. Au départ du locataire, la garantie est restituée si aucune dégradation n’est constatée. Sinon, une partie conséquente sera déduite pour la restauration du bien qui a été endommagé.
Les autres charges financières
Plusieurs responsabilités résultent de l’utilisation du local. Il s’agit entre autres de l’électricité, de l’Internet, du gaz, etc. Selon l’accord initial conclu avec le propriétaire, certains travaux sont à la charge de l’occupant. D’autres bailleurs demanderont à ce dernier de prendre en charge les primes, les impôts et les taxes foncières leur incombant. Tout cela est parfaitement légal.
Que faut-il savoir sur le bail commercial ?
Le bail commercial est le socle de toute location de local commercial. Toutefois, il convient de différencier ce type de contrat de tout autre bail de locaux professionnels. Voici quelques caractéristiques du bail commercial.
L’objet
Pour conclure un bail commercial, le local doit être administrativement affecté à l’exercice d’une activité artisanale ou commerciale. En outre, le site devra être propice pour l’activité pratiquée par le futur locataire. Par exemple, si l’endroit va être un restaurant, la construction doit respecter la réglementation applicable pour ce genre d’activité.
La durée légale
Selon les réglementations, la durée du contrat est de 9 ans au moins. Toutefois, le montant du loyer peut être changé tous les 3 ans. Néanmoins, il existe une dérogation spéciale pour restreindre la durée du bail.
On parle dans ce cas du bail précaire ou du bail de courte durée. Il est le plus employé par les professionnels qui ne souhaitent pas s’engager pour une période de 9 ans. Il couvre une durée maximale de 3 ans.
L’évolution du loyer
Après les 9 ans, le loyer pourrait être fixé à nouveau en fonction de la valeur locative du site. Cette dernière étant plafonnée selon l’indice INSEE. Si la durée du bail est supérieure à 9 années, le plafonnement du loyer peut être rompu au moment du renouvellement.
Le locataire s’expose ainsi à une augmentation de loyer exagérée. Pour cette raison, il n’est pas recommandé de souscrire à des baux commerciaux d’une durée supérieure à 9 ans.
Contrat de bail commercial
La loi n’oblige pas expressément le bailleur et le locataire à conclure un contrat de bail commercial par écrit. Toutefois, cette option est la plus recommandée pour éviter des ennuis. Voici quelques points importants sur le contrat de location d’un local commercial :
La rédaction du bail commercial
Il est recommandé de faire rédiger un contrat de cession de bail commercial par un professionnel. Étant un précieux outil de travail, ce document doit être fait avec soin et dans les règles. La personne la mieux habilitée pour ce faire s’avère être un professionnel de l’immobilier commercial. En l’occurrence, il peut s’agir d’un notaire ou d’une agence immobilière.
Le contenu du bail commercial
Les statuts contenus dans les baux commerciaux régissent les rapports entre le locataire et son bailleur. Pour cela, leur rédaction doit être explicite au détail près. On doit principalement y retrouver une description du local ainsi que le montant du loyer et la durée du bail.
Il doit aussi comporter des éléments comme le dépôt de garantie. Les charges dues par l’occupant des lieux doivent également être inscrites dans le document. Le bail commercial doit en outre contenir l’état des lieux initial. En effet, l’état des lieux est une disposition obligatoire à l’entrée et à la sortie du locataire. Voici quelques autres points importants qu’on y retrouve :
- Les obligations du bailleur ;
- Les obligations du locataire ;
- Les périodes triennales ;
- La sous-location ;
- La résiliation ;
- La solidarité avec le repreneur.
Résiliation d’un contrat de bail commercial
À la fin du bail, il se pourrait que le propriétaire s’oppose au renouvellement du bail commercial. Dans ce cas, il doit une indemnité d’éviction à son locataire. Il existe plusieurs autres cas où le bailleur et le locataire peuvent choisir de mettre fin à leur contrat :
- La possibilité de résiliation libre du locataire à chaque triennale ;
- Accord de résiliation amiable conjointement décidé ;
- Non-respect d’une clause résolutoire de la part du locataire ;
- Résiliation en justice suite au non-respect des clauses d’une des parties, etc.