Avant la vente ou la location d’un bien immobilier, la législation impose la réalisation d’un dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dernier a pour objectif d’informer, mais aussi de protéger le locataire ou l’acquéreur.
Lors d’une transaction immobilière, de nombreux documents sont réalisés. Il s’agit entre autres du diagnostic amiante, plomb, termites, installations d’électricité et de gaz, performance énergétique, assainissement non collectif et bien d’autres. Quand l’un de ces documents réalisés lors de la promesse de vente n’est plus valide à la date de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, il faudra à nouveau faire un diagnostic immobilier.
Les diagnostics immobiliers obligatoires présentent un coût qu’il faudra supporter pour leur réalisation. Suivant les cas, la personne à charge de leur financement peut bien varier.
Pour une vente immobilière, le vendeur est celui qui prend à charge le coût d’établissement du dossier de diagnostic technique. Cependant, les deux parties communes peuvent convenir et mettre ces frais à la charge de l’acquéreur.
D’après la loi, c’est au bailleur qu’il revient de fournir le dossier technique de diagnostics. Il est donc logique qu’il prenne en charge les frais que ces documents constitueront.
Les prix pour l’établissement d’un diagnostic de performance en immobilier sont flexibles. En effet, ils sont fonction de nombreux paramètres. D’abord, le coût des différentes évaluations dépend de la surface du bien immobilier et du nombre de diagnostics techniques à faire. Les diagnostiqueurs immobiliers sont d’ailleurs libres de pratiquer les prix qui leur conviennent.
Ensuite, le coût du contrôle de l’installation d’assainissement est très variable. Réalisé par le SPANC (service public d’assainissement non collectif), il peut dépendre de la région et de certains paramètres spécifiques au bien à diagnostiquer.
Enfin, la réalisation de l’État des risques naturels et pollution (ERP) est généralement gratuite. Il peut être établi par le bailleur ou le vendeur avec l’aide d’un professionnel certifié au besoin. Bien qu’il puisse être offert en cas de sollicitation d’un diagnostiqueur, l’ERP peut parfois coûter entre 20 et 40 euros.
La réalisation de diagnostics sur des biens immobiliers n’entraine pas forcément de travaux, mais il est possible d’avoir des préconisations de travaux qui permettront d’améliorer l’état technique du logement. Cependant, il existe des diagnostics qui impliquent forcément des travaux. La loi fait mention de quatre d’entre eux.
Si les constats font apparaitre des revêtements dégradés contenant des concentrations en plomb supérieures au seuil autorisé, le propriétaire doit informer les locataires puis réaliser les travaux qu’il faut. Lors d’une location, ces aménagements incombent au bailleur.
Lorsque la présence d’amiante est détectée lors d’un diagnostic immobilier, le rapport peut proposer pour le repérage des produits graves (ceux de la liste A) :
Quand les produits repérés sont ceux de la liste B, des recommandations sont faites en cas de risques de dégradation rapide.
Pour une détection de termites après des diagnostics obligatoires, le vendeur est tenu de faire une déclaration en mairie. Il s’en suivra alors des travaux d’éradication qui doivent être réalisés par le propriétaire.
En cas d’installations intérieures non conformes, le propriétaire est tenu de réaliser les travaux prescrits dans un délai de 4 ans. Toutefois, si les aménagements n’ont pas été menés et qu’une vente veut être faite, l’acquéreur est contraint de réaliser les travaux.
Les diagnostics immobiliers doivent être réalisés par des professionnels du domaine.
Seuls les agents du SPANC sont habiletés à réaliser l’état de l’installation d’assainissement. Quand ce dernier n’a pas été fait à l’initiative de la commune, il revient au vendeur de le faire en faisant appel à un agent du SPANC.
L’ERP est établi par le bailleur ou le vendeur avec l’aide d’un professionnel certifié.
Il existe également de nombreuses autres évaluations qui sont effectuées dans le cadre d’un diagnostic immobilier. Pour les réaliser, le diagnostiqueur à solliciter doit fournir une attestation sur l’honneur dans laquelle il garantit :
Il est important de faire appel à un diagnostiqueur qui dispose des compétences requises pour les diagnostics, car en cas d’irrégularités constatées, le propriétaire et le professionnel sollicité encourent des sanctions. Pour cela, un annuaire de diagnostiqueurs peut être consulté sur le site du Ministère de l’Egalite des territoires et du Logement.
Il est possible de constater des erreurs dans un diagnostic immobilier. Dans ce cas, le locataire ou l’acheteur peut demander des comptes au bailleur ou au vendeur. Ce dernier peut également se retourner contre le diagnostiqueur sollicité pour les travaux. La responsabilité du professionnel sera alors engagée selon la gravité ou non des faits.
Bien que le DPE (Diagnostic de Performance énergétique) n’ait qu’une valeur informative, il reste tout de même important dans les diagnostics de ventes immobilières. Ainsi, s’il se révèle erroné, le vendeur ou le bailleur peut également agir contre le diagnostiqueur concerné.
Lorsque des éléments manquent dans le diagnostic immobilier, la signature de l’acte authentique de vente peut être comprise. Dans certains cas, le vendeur est tenu responsable des vices qui seront découverts dans le logement.
L’absence de l’ERP peut d’ailleurs entrainer l’annulation de la vente ou la diminution du prix de vente. Des erreurs graves peuvent même amener l’acheteur à demander la nullité de l’acte de vente.
Quand il s’agit d’une location de bien immobilier, l’absence de certains diagnostics peut conduire à la diminution du loyer ou à la résolution du bail. Toutefois, l’absence du DPE est généralement sans conséquence.